Mieszkanie z aukcji komorniczej. Cena wywoławcza? Nawet 25% taniej

1 tydzień temu 11

Reklama 3 tysiące złotych na miesiąc.

2025-06-21 06:00

publikacja
2025-06-21 06:00

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej może być okazją na zdobycie nieruchomości poniżej ceny rynkowej. Jednak taka forma nabycia lokalu wiąże się z określonymi formalnościami, ryzykiem i nie zawsze oczywistymi zasadami. Jak przebiega aukcja komornicza? Co warto wiedzieć, zanim zdecydujesz się wziąć w niej udział? Poniżej znajdziesz praktyczny przewodnik krok po kroku, przygotowany przez ekspertów portalu GetHome.pl.

Mieszkanie z aukcji komorniczej. Cena wywoławcza? Nawet 25% taniej

Czym jest aukcja komornicza?

Aukcja komornicza to publiczna licytacja, w ramach której sprzedawana jest nieruchomość dłużnika, celem zaspokojenia roszczeń wierzycieli. Komornik sądowy, działając na podstawie tytułu wykonawczego, zajmuje nieruchomość, dokonuje jej wyceny przez biegłego rzeczoznawcę i ogłasza termin licytacji. Aukcje są jawne i każdy – spełniający określone warunki – może wziąć w nich udział.

Gdzie szukać ogłoszeń o licytacjach?

Informacje o nadchodzących licytacjach komorniczych znajdziesz:

Na stronie Krajowej Rady Komorniczej (https://licytacje.komornik.pl) – to główne źródło oficjalnych ogłoszeń,
Na stronach sądów rejonowych i komorników,
W lokalnej prasie lub w biuletynach urzędowych.

W ogłoszeniu znajdziesz m.in.: opis nieruchomości, jej powierzchnię, lokalizację, termin i miejsce licytacji, cenę oszacowania oraz cenę wywoławczą.

Cena wywoławcza – nawet 25% taniej

Cena wywoławcza w I licytacji wynosi 3/4 wartości oszacowania. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana w I terminie, odbywa się II licytacja, w której cena wywoławcza spada do 2/3 wartości oszacowanej. Oznacza to, że mieszkanie warte 600 000 zł można w teorii kupić już za 400 000 zł.

Uwaga: mimo niższej ceny wywoławczej, jeśli pojawi się więcej chętnych, cena może wzrosnąć podczas licytacji.

Warunki udziału w licytacji

Aby przystąpić do licytacji komorniczej, trzeba spełnić kilka warunków:

1. Wadium

To obowiązkowa opłata w wysokości 10% wartości oszacowania. Wadium trzeba wpłacić z wyprzedzeniem (najczęściej przelewem) albo gotówką w kancelarii komornika. Jeżeli nie wygrasz licytacji, wadium zostanie Ci zwrócone. Należy jednak pamiętać, że jeśli wygrasz licytację, a następnie nie uregulujesz pozostałej kwoty zakupu w wyznaczonym terminie, wadium przepada – nie zostanie zwrócone i zostanie zaliczone na poczet kosztów egzekucyjnych lub strat. Dlatego decyzja o przystąpieniu do licytacji powinna być dobrze przemyślana i oparta na realnych możliwościach finansowych.

2. Obecność na licytacji

Licytacje odbywają się zwykle w budynku sądu lub kancelarii komorniczej. Musisz pojawić się osobiście (lub przez pełnomocnika), okazać dokument tożsamości i potwierdzenie wpłaty wadium.

3. Zdolność do nabycia nieruchomości

Musisz mieć pełną zdolność prawną. Jeśli kupujesz na kredyt, bank może wymagać wcześniejszego potwierdzenia zdolności kredytowej, choć kredyt można zaciągnąć również po wygraniu licytacji.

Przebieg licytacji – jak to wygląda w praktyce?

Komornik odczytuje ogłoszenie o licytacji i opis nieruchomości.
Uczestnicy przystępują do licytacji, zgłaszając kolejne postąpienia (najczęściej w granicach 1% ceny wywoławczej).
Kto zaproponuje najwyższą kwotę i nie zostanie przelicytowany – wygrywa.
Po zakończeniu licytacji sąd musi zatwierdzić jej wynik (następuje to na osobnym posiedzeniu).
Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu nabywca musi zapłacić pozostałą kwotę (bez wadium) – zwykle w ciągu 14 dni.

Ryzyka i pułapki – na co uważać?

Jednym z głównych problemów może być fakt, że nieruchomość jest zamieszkana. Nawet po nabyciu lokalu w licytacji, jego opuszczenie przez lokatorów może wymagać postępowania eksmisyjnego – które bywa długie i kosztowne.

Nie zawsze możliwa jest wcześniejsza wizja lokalna, ale istnieje formalna możliwość obejrzenia nieruchomości przed licytacją. W tym celu należy złożyć do komornika wniosek o dokonanie oględzin. Komornik może wyznaczyć termin wejścia do lokalu – o ile właściciel nie utrudnia dostępu. W praktyce jednak, jeśli dłużnik odmawia współpracy lub unika kontaktu, obejrzenie mieszkania może być utrudnione lub wręcz niemożliwe. Warto mimo wszystko spróbować, ponieważ uzyskane informacje mogą znacząco wpłynąć na decyzję o zakupie.

Zakup z licytacji nie daje ochrony z tytułu rękojmi jak w przypadku zakupu od dewelopera czy osoby prywatnej. Nie możesz reklamować wad mieszkania czy domagać się obniżenia ceny. Po zakupie z licytacji z reguły nie przejmujesz zobowiązań dłużnika, ale… istnieją wyjątki. Trzeba sprawdzić np. zaległości we wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za media, a także stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej.

Okazja, ale z rozwagą

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej bez wątpienia może być okazją do nabycia nieruchomości po cenie znacznie niższej niż rynkowa. Brak konieczności negocjacji z właścicielem, jasno określone zasady udziału w aukcji oraz sądowe zatwierdzenie transakcji sprawiają, że dla wielu osób to atrakcyjna forma zakupu – zwłaszcza w czasach, gdy ceny mieszkań regularnie rosną. Dla dobrze przygotowanego kupującego, który posiada odpowiednie środki lub pewność finansowania, aukcja może okazać się skutecznym sposobem na zdobycie wymarzonego lokum lub ciekawej inwestycji. Co istotne, choć dostęp do wnętrza lokalu bywa utrudniony, istnieje możliwość wystąpienia do komornika z wnioskiem o obejrzenie mieszkania przed licytacją – trzeba jednak pamiętać, że decyzja w tej sprawie zależy od konkretnego przypadku i zgody właściciela nieruchomości.

Nie można jednak zapominać, że licytacja komornicza to również spore wyzwanie i ryzyko. Kupujący nie zawsze mają gwarancję, że uda się uzyskać dostęp do lokalu przed jego nabyciem, co rodzi niepewność co do faktycznego stanu technicznego. Dodatkowo mieszkania wystawiane na licytację bywają zajęte przez dotychczasowych właścicieli lub najemców, co może skutkować koniecznością przeprowadzenia trudnego i długotrwałego procesu eksmisyjnego.

Transakcja nie daje też ochrony z tytułu rękojmi, a termin zapłaty pełnej kwoty – zazwyczaj bardzo krótki – nie pozwala na elastyczność. Istotnym elementem jest również wadium. Choć co do zasady podlega zwrotowi w przypadku niewygrania licytacji, to może zostać bezpowrotnie utracone, jeśli zwycięzca nie uiści w terminie reszty ceny zakupu. W związku z tym, choć licytacja może być realną szansą na korzystną transakcję, wymaga od kupującego ostrożności, dobrego rozeznania i przede wszystkim – stabilnego finansowania.

Marcin Moneta

Źródło: