Mieszkania zamiast biur i galerii. Deweloperzy adaptują istniejącą zabudowę

4 miesięcy temu 73

Jakim jesteś inwestorem? Sprawdź, czy działasz jak Warren Buffett

2025-06-15 13:14

publikacja
2025-06-15 13:14

Na funkcję mieszkaniową (włącznie z projektami alternatywnymi) zmieniono w sumie ok. 1,1 mln m kw. dotychczas istniejących powierzchni, w tym handlowych, biurowych i innych - wynika z raportu „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości” firmy doradczej JLL.

Mieszkania zamiast biur i galerii. Deweloperzy adaptują istniejącą zabudowę

Według ekspertów JLL, w obliczu coraz niższej dostępności działek, na których można szybko zrealizować inwestycję mieszkaniową, deweloperzy coraz chętniej sięgają po tereny zabudowane, na których istnieją obiekty o innej funkcji, które można przebudować lub wyburzyć i zastąpić nowymi.

Dodano, że na funkcję mieszkaniową (włącznie z projektami alternatywnymi) zmieniono w sumie ok. 1,1 mln m kw. dotychczas istniejących powierzchni, w tym handlowych, biurowych i innych. Największymi z „dawców” terenów na mieszkalnictwo były biurowce (łącznie 733 000 m kw.) oraz obiekty handlowo-usługowe (ponad 345 000 m kw.).

„Warto podkreślić, że ponad 485.000 m kw. biurowców, galerii handlowych, hipermarketów i kin już zostało lub niedługo będzie zburzone, by przygotować nieruchomości pod rozwój projektów mieszkaniowych. Duża część z ujętych w badaniu nieruchomości nie znajduje się jeszcze w fazie realizacji lub ich budowa dopiero się rozpoczęła, ale deweloperzy oficjalnie ogłosili zmianę planowanej funkcji. Takich projektów jest łącznie ok. 556.000 m kw. i są to także tereny po wyburzeniu dotychczasowej zabudowy” - wskazano w raporcie.

Jako przykład takiej inwestycji, eksperci wskazują transakcję we Wrocławiu, gdzie Develia sprzedała firmie Vastint wielkopowierzchniową galerię handlową Arkady Wrocławskie. Rozbiórka już trwa - nowy właściciel planuje zrealizować na odzyskanej działce projekt typu mixed-use z wiodącym komponentem mieszkaniowym.

„Bardzo ciekawym zjawiskiem, które ujęliśmy w naszym badaniu są przejęcia kin w Warszawie i Poznaniu, na których miejscu powstaną duże kompleksy mieszkaniowe na nawet 300-350 mieszkań. W taki właśnie sposób, na tym samym gruncie może powstać znacznie więcej PUM, w niektórych przypadkach nawet dwu-lub trzykrotnie. Szacujemy, że w wyniku przepływów powstanie łącznie ok. 370.000 m kw. powierzchni użytkowej więcej, niż w pierwotnej zabudowie. Jest to ogromny potencjał dla deweloperów poszukujących możliwości ekspansji dla swojej działalności” – powiedział cytowany w raporcie Tomasz Lewandowski, dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu, JLL.

Z danych JLL wynika, że na gruntach, które były zabudowane biurami lub przewidziane pod realizację nowych biurowców, deweloperzy zrealizują lub już zrealizowali w ciągu ostatnich pięciu lat około ok. 604 tys. m kw. PUMu. mieszkań, lokali PRS-owych czy hoteli.

„Zmiana funkcji jest naturalną drogą, którą powinni podążać deweloperzy. Są to często inwestycje trudne w realizacji w wielu aspektach, m.in. technicznym, formalno-prawnym czy planistycznym. Wymagają one większego zaangażowania czasowego i zatrudniania szeregu doradców. Niemniej, dają szerokie możliwości i pozwalają na nowe życie unikalnych lokalizacji. Często są jedyną szansą na maksymalizację potencjału danego gruntu. Trend ten jest obserwowany od wielu lat w Europie Zachodniej, a ze względu na starzenie się zasobów biurowych będzie coraz mocniej zakorzeniał się nad Wisłą” – powiedziała cytowana w raporcie Joanna Kieszczyńska, Dyrektor w Dziale Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu, JLL.

Jak podano, tylko w ostatnich 3 latach z mapy Warszawy zniknęło ok. 240 tys. m kw. powierzchni biurowej wybudowanej po 1990 roku. Wyburzenia były szczególnie widoczne w dwóch rejonach stolicy – w centrum i na Mokotowie, w szczególności na Służewcu Przemysłowym.

„Coraz mniejsza dostępność i wysoka cena gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym utrudnia deweloperom budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem dla klientów indywidualnych. Stąd wynika podejście, w którym projekty PRS powstają na gruntach usługowych. Aż 80 proc. obecnie realizowanych jednostek powstaje właśnie na działkach o takim przeznaczeniu” - dodano.

Według ekspertów JLL, projekty PRS, obejmujące sektor najmu instytucjonalnego, na gruntach komercyjnych są z reguły większe niż te na terenach pod „mieszkaniówkę”. Jednocześnie ceny transakcyjne tych gruntów były przeciętnie niższe od gruntów mieszkaniowych, w przedziale pomiędzy około 25 proc. a 35 proc., w zależności od lokalizacji. W najbardziej atrakcyjnych punktach różnica ta może jednak sięgać nawet 50 proc.

„W nadchodzących latach nowe realizacje z segmentu PRS będą wiodącymi w centrach dużych miast oraz na terenach poprzemysłowych i zdegradowanych, które będą wymagały nakładów na wyburzenia lub adaptację istniejącej zabudowy. Dodatkowo część budynków biurowych ulegnie konwersji na najem instytucjonalny – szczególnie w tych miastach, gdzie w okresie ostatnich 2-3 lat występował wysoki współczynnik pustostanów” - wskazują autorzy badania.

Jak wskazano, rynek prywatnych domów studenckich (PBSA) również boryka się z problemem niskiej dostępności gruntów pod nowe inwestycje.

„Prywatne domy studenckie powinny w miarę możliwości znajdować się w pobliżu ośrodków akademickich lub być z nimi dobrze skomunikowane, dlatego też optymalne lokalizacje dla nich to centra miast lub dzielnice „wewnętrzne”. Ponieważ w takich rejonach większość działek – na ogół bardzo drogich – absorbowana jest przez deweloperów mieszkaniowych, także podmioty inwestujące w projekty PBSA coraz częściej kupują i przekształcają na akademiki obiekty o innej funkcji, na przykład stare biurowce” - powiedzieli eksperci.

Badanie analizowało wszystkie zmiany i przepływy pomiędzy poszczególnymi sektorami na rynku nieruchomości. Pod uwagę były brane inwestycje, które w ciągu ostatnich 5 lat zmieniły swoją funkcję z pierwotnie zamierzonej na taką, która o wiele bardziej odpowiada obecnym potrzebom rynku. (PAP Biznes)

mbi/ ana/