Koszty budowy czy teraz opłaci się zainwestować w rozpoczęcie budowy własnego domu

Równolegle rośnie zainteresowanie technologiami prefabrykowanymi, które mogą zyskać na znaczeniu w nadchodzącym sezonie.
Eksperci Extradom.pl przeanalizowali dane Sekocenbudu, regionalne różnice i przedstawiają prognozy na 2026 rok.

Jeszcze do niedawna inwestorzy najchętniej wybierali domy o powierzchni 140–160 m². Obecnie coraz większym zainteresowaniem cieszą się projekty mniejsze, od 90 do 110 m², rzadziej przekraczające 130 m².
Za tą zmianą stoi prosta kalkulacja: mniejsza powierzchnia i prosta bryła to jeden z najbardziej efektywnych sposobów na ograniczenie kosztów samej budowy i późniejszego użytkowania.
Przy zastosowaniu podobnych rozwiązań projektowych, technologii i standardu wykonania, koszt metra kwadratowego budowy pozostaje niemal niezmienny niezależnie od wielkości domu. To oznacza, że każda dodatkowa powierzchnia przekłada się bezpośrednio na wzrost całkowitych nakładów.

Budowa własnego domu: jak zmieniły się koszty budowy w III kwartale 2025?

Z najnowszych danych opublikowanych w biuletynie Sekocenbudu wynika, że wzrost kosztów budowy domów jednorodzinnych w skali roku wyniósł średnio 2,97% – czyli niemal tyle, ile wyniosła oficjalna inflacja.
Zmiany te nie są jednak takie same w całym kraju. Największy wzrost odnotowano w województwie zachodniopomorskim, aż 5,47%. Za to w Małopolsce ceny pozostały niemal bez zmian – roczna dynamika wyniosła tam zaledwie 0,96%.
Porównując tylko II i III kwartał 2025 roku, średnia zmiana cen wyniosła 0,63%. Najwyraźniejszy wzrost wystąpił w woj. lubuskim (2,73%), podczas gdy w woj. lubelskim zanotowano spadek – o 1,06%.

– Warto też zwrócić uwagę na przekroczenie symbolicznego progu kosztowego w województwie mazowieckim. Poza samą Warszawą średni koszt budowy przekroczył 6006 zł/m². Najniższe stawki nadal obowiązują w woj. lubelskim, gdzie średnia wynosi 5518 zł/m². W stolicy zaś cena sięga już 6214 zł/m² – zauważa Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.
Dla inwestora planującego budowę domu o powierzchni 90–110 m² oznacza to, że powinien przygotować się na koszt od około 495 tys. do 660 tys. zł – a w Warszawie nawet powyżej 680 tys. zł.

Budowa własnego domu: koszty robót budowlanych rosną, ale są wyjątki

W przypadku prac budowlanych kwartalne wzrosty były relatywnie niewielkie: 0,63% dla stanu wykończeniowego zewnętrznego, 0,85% dla stanu surowego otwartego i 0,86% dla stanu zerowego.
W ujęciu rocznym te wartości wyniosły odpowiednio: 2,9%, 3,9% i 4,1%. To właśnie te etapy generują największy udział w budżecie inwestycji.

Z drugiej strony są pozycje, które wyraźnie potaniały – przykładem może być instalacja centralnego ogrzewania. Jej koszt spadł w ujęciu kwartalnym o 3,19%, a rok do roku aż o 10,8%.
– Jednocześnie odpływ doświadczonych wykonawców w połączeniu z dużym popytem prowadzi do wzrostu cen usług. Zjawisko to może się nasilić wiosną i latem 2026 roku – zwłaszcza jeśli dojdzie do kolejnej obniżki stóp procentowych – komentuje Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.

Budowa własnego domu: wzrost cen energii napędza koszty budowy

Wzrost cen energii przekłada się bezpośrednio na wyższe koszty materiałów budowlanych, zwłaszcza tam, gdzie sam proces produkcji jest energochłonny.
Dotyczy to stali, cementu i pustaków. To, w połączeniu z rosnącymi kosztami transportu i pracy, nawet przy stabilnej inflacji może wpływać na dalsze podwyżki.

Budowa własnego domu: kredyty hipoteczne – aktualna sytuacja i możliwe zmiany

Obniżki stóp procentowych już wpływają na rynek. Rośnie liczba zapytań o kredyty i utrzymuje się duże zainteresowanie zakupem działek. Możliwe złagodzenie rekomendacji S (obowiązującej od połowy 2023 roku) zapewne przełoży się na dalszą poprawę zdolności kredytowej Polaków.
Z drugiej strony nie należy oczekiwać istotnych obniżek marż bankowych – zwłaszcza w kontekście niedawnego wzrostu podatku CIT dla sektora finansowego.

Budowa własnego domu: działki budowalne coraz droższe – szczególnie w dobrych lokalizacjach

W wielu lokalizacjach ceny działek budowlanych rosną w tempie przekraczającym 10–15% rocznie. To efekt ograniczonej podaży gruntów w dobrych lokalizacjach i przedłużających się prac planistycznych nad uchwaleniem planów ogólnych.
Dla inwestorów oznacza to konieczność odpowiednio wcześniejszego podjęcia działań. Po 1 lipca 2026 roku część parceli może czasowo utracić status gruntów budowlanych w związku z brakiem nowego planu ogólnego.

Budowa prefabrykowana - realna odpowiedź na braki wykonawców

Ograniczona dostępność ekip i rosnące koszty usług sprawiają, że coraz większym zainteresowaniem cieszą się technologie prefabrykowane. W 2026 roku można spodziewać się poszerzenia oferty domów gotowych oraz większej konkurencji między producentami, co może przynieść korzyści cenowe dla inwestorów.
Prefabrykacja to także mniejsze ryzyko przekroczenia budżetu i krótszy czas realizacji, co dla wielu inwestorów będzie istotnym argumentem przy wyborze technologii.

Budowa własnego domu: jak będą się kształtowały koszty budowy w 2026 roku?

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl przewiduje, że w 2026 roku nie dojdzie do żadnych znaczących zmian w sektorze budownictwa jednorodzinnego.
– Spodziewam się ożywienia, wywołanego poluzowaniem polityki kredytowej. W skali całego kraju będzie to oznaczać dalszy, powolny wzrost kosztów budowy — w tempie od 1% do 2% kwartalnie, z możliwymi wahaniami w poszczególnych regionach – ocenia Rynkowski z Extradom.pl. – Przekładając to na konkretne liczby, średni koszt budowy metra kwadratowego domu (dla 16 województw i Warszawy) w połowie 2026 roku wyniesie 5920 zł/m², a do końca 2026 roku wzrośnie do poziomu około 6040 zł/m².

Trzeci kwartał 2025 roku nie przyniósł gwałtownych zmian kosztów budowy, co dla wielu inwestorów mogło oznaczać chwilę wytchnienia po dynamicznych wzrostach z lat poprzednich.
Jednocześnie pojawia się coraz więcej sygnałów, że wiosna 2026 roku może przynieść wyraźne ożywienie – spodziewamy się zwiększonego popytu na usługi wykonawcze i dalszego rozwoju technologii prefabrykowanych.

Na rynek wpływać będzie jednocześnie kilka czynników. To możliwe zmiany w polityce kredytowej, korekty stóp procentowych, dalszy wzrost cen działek oraz utrzymująca się niepewność co do dostępności ekip budowlanych.
Niezależnie od etapu inwestycji decyzje podejmowane jeszcze przed sezonem wiosennym mogą przesądzić o kosztach i terminach realizacji całego przedsięwzięcia. Warto zatem działać z wyprzedzeniem, bez pośpiechu, ale świadomie i w oparciu o możliwie pełny obraz rynku.

Dalszy ciąg materiału pod wideo