Coś się ruszyło w marżach. Zmiennoprocentowe hipoteki będą znowu na topie?

4 miesięcy temu 83

Jakim jesteś inwestorem? Sprawdź, czy działasz jak Warren Buffett

Michał Kisiel2025-06-17 06:00analityk Bankier.pl

publikacja
2025-06-17 06:00

Wskaźniki WIBOR nieco się ustabilizowały, ale zmiany zaszły w drugiej składowej oprocentowania – marżach. W końcu również na poletku zmiennoprocentowych hipotek widać oznaki rozgrzewającej się walki konkurencyjnej.

Coś się ruszyło w marżach. Zmiennoprocentowe hipoteki będą znowu na topie?

Po kilku latach dominacji na rynku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem nadszedł lepszy moment dla zdetronizowanego lidera – kredytów opartych na zmiennej stopie. Niewykluczone, że II kwartał pokaże już przetasowania w statystykach sprzedaży. Czas teoretycznie jest odpowiedni. Wizja serii obniżek stóp procentowych pozostaje aktualna, chociaż zmieniają się nieco przewidywania, co do ich rozłożenia w czasie.

Do tej pory w ofertach kredytów hipotecznych ze zmienną stopą działo się niewiele. W maju wskazywaliśmy, że żaden z banków nie majstrował przy cennikach. Miesiąc później odnotowujemy zmianę podejścia kredytodawców – kilka banków dokonało korekt o kilka punktów bazowych. Co ważne, przeważają obniżki stawek.

Zanim spojrzymy na najnowsze symulacje banków, istotne przypomnienie. Stawki WIBOR używane przez kredytodawców mają różny „horyzont”. Najniżej znajdują się teraz wskaźniki najdalej sięgające w przyszłość. WIBOR 6M oscyluje wokół 5 procent. W ciągu miesiąca osunął się zaledwie o kilka setnych punktu procentowego. Większe zmiany miały miejsce w pozostałych odmianach WIBOR – 3M (spadek o ok. 0,15 pp.) oraz 1M (spadek o ok. 0,2 pp.). W warunkach stabilnych stóp procentowych różnice pomiędzy WIBOR-ami znacznie się zmniejszą. Dlatego warto mieć na uwadze, że pierwszoplanową rolę w długim okresie odgrywa marża proponowana przez bank oraz dodatkowe koszty (prowizje, wymagane ubezpieczenia).

Dla kogo banki przygotowały symulacje?

W rankingowej tabeli pokazujemy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 740 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.

Przyjmujemy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).

Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną

Kredytodawcy otrzymali zadanie, by przygotować symulacje w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęliśmy odczyty z 6 czerwca. Stawka 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 5,00 proc., 5,20 proc. i 5,33 proc.

Zakładamy, że wpłata własna kredytobiorców to standardowe 20 procent ceny nieruchomości. Suma kredytu wynosi 592 tys. zł.

Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników (WIBOR 1M 5,34%, WIBOR 3M 5,20%, 6M 5,00%)

Lp.	Bank	Oprocentowanie	Marża	Rata równa (1)	Łączny koszt kredytu (2)	RRSO (3)
1.	mBank ZAPYTAJ O KREDYT	7,04% (WIBOR 3M + marża)	1,84%	4 199 zł	684 813 zł	7,69%
2.	ING Bank Śląski ZAPYTAJ W BANKU	7,21% (WIBOR 1M + marża)	1,87%	4 267 zł	696 035 zł	7,76%
3.	PKO BP - klient stały ZAPYTAJ W BANKU	6,86% (WIBOR 6M + marża)	1,86%	4 134 zł	699 704 zł	8,35%
4.	Credit Agricole ZAPYTAJ	7,10% (WIBOR 3M + marża)	1,90%	4 222 zł	709 114 zł	7,89%
5.	Bank BPS ZAPYTAJ O KREDYT	7,29% (WIBOR 3M + marża)	2,09%	4 294 zł	710 091 zł	7,82%
6.	PKO BP ZAPYTAJ W BANKU	6,96% (WIBOR 6M + marża)	1,96%	4 171 zł	710 977 zł	8,47%
7.	Bank Pekao ZAPYTAJ W BANKU	7,18% (WIBOR 1M + marża)	1,84%	4 332 zł	723 173 zł	7,80%
8.	Alior Bank ZAPYTAJ O KREDYT	7,40% (WIBOR 3M + marża) (4)	2,19%	4 336 zł	726 616 zł	8,18%
9.	Santander Bank ZAPYTAJ O KREDYT	7,60% (WIBOR 3M + marża)	2,40%	4 413 zł	748 826 zł	8,26%
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podawany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. (4) Bank przyjął odczyt WIBOR 3M 5,21%. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 9-13.6.2025 r.

Na czele zestawienia znalazł się mBank, ING Bank Śląski oraz PKO Bank Polski. Rata profilowego kredytu ze zmiennym oprocentowaniem zbliża się do 4 tys. zł. Warto przypomnieć, że jeszcze pół roku temu obciążenie przykładowych kredytobiorców było wyższe o 300-400 zł.

W porównaniu z majowym zestawieniem marże zmieniły się w 4 instytucjach. Na lekką podwyżkę stawki zdecydował się ING Bank Śląski. W PKO BP, Credit Agricole oraz Banku Pekao nastąpiły ruchy w przeciwnym kierunku. Obniżki nie przekraczały jednak granicy 0,1 pp.

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Źródło: