Warszawa ścina ceny mieszkań. W tych dzielnicach stawki są niższe, niż rok temu

4 miesięcy temu 75

Jakim jesteś inwestorem? Sprawdź, czy działasz jak Warren Buffett

2025-06-16 06:00

publikacja
2025-06-16 06:00

Warszawa jest jednym z polskich miast, w których najwyraźniej widać spadki cen mieszkań. Jeśli jednak przyjrzeć się dokładniej oczekiwaniom sprzedających okaże się, że w poszczególnych dzielnicach stolicy jest taniej niż przed rokiem – wynika z danych serwisu SonarHome.pl.

Warszawa ścina ceny mieszkań. W tych dzielnicach stawki są niższe, niż rok temu

O spadkach zarówno średnich cen transakcyjnych jak i ofertowych w Warszawie pisaliśmy w ostatnim czasie kilkukrotnie. Na obniżki wskazywały zarówno dane Narodowego Banku Polskiego jak i dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium.

Zgodnie z tymi drugimi, w I kw. 2025 r. w ujęciu kwartalnym spadły średnie kwoty płacone zarówno za najmniejsze kawalerki (do 35 mkw.) oraz najpopularniejsze mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. Dodatkowo, przeciętnie mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. płacono za największe lokale o powierzchni co najmniej 80 mkw.

Niższą niż przed rokiem wycenę mieszkań z drugiej ręki widać z kolei w danych serwisu SonarHome.pl. Zgodnie z najnowszymi danymi za maj 2025 r., sprzedający oczekują za oferowane przez siebie lokale mniej niż w maju 2024 r.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy

– maj 2025

Dzielnica	Średnia cena [w zł/mkw.]	Zmiana r/r [w proc.]	Zmiana w ujęciu dwuletnim [w proc.]
Śródmieście	19 701	-6,6	+15,4
Żoliborz	17 290	-2,9	+15,7
Wilanów	17 259	-3,4	+15,1
Wola	16 965	-6,2	+24,4
Mokotów	15 986	-4,4	+19,6
Ochota	15 586	-4,7	+20,5
Włochy	15 365	-1,3	+27,5
Praga-Północ	14 669	-6,3	+23,1
Ursynów	14 355	-5,0	+20,8
Praga-Południe	14 161	-5,9	+25,6
Bemowo	13 816	-4,3	+26,8
Bielany	13 485	-9,1	+21,5
Ursus	13 081	-4,0	+27,6
Wawer	12 937	+5,4	+31,5
Targówek	12 682	-5,7	+23,7
Białołęka	12 300	-3,0	+27,0
Rembertów	11 372	-6,6	+23,2
Źródło: SonarHome.pl

Najmocniej – o 9,1 proc. obniżyła się wycena mieszkań na Bielanach, gdzie wiosną ubiegłego roku zastanawialiśmy się, czy średnia cena ofertowa po raz pierwszy przekroczy 15 tys. zł/mkw. Obecnie w ogłoszeniach sprzedający wpisują przeciętnie niespełna 13,5 tys. zł/mkw.

W ujęciu rocznym mieszkania z drugiej ręki położone na warszawskich Bielanach wyceniane są o 1348 zł/mkw. niżej., co w przypadku ceny całkowitej 50-metrowego mieszkania przekłada się na ok. 67 tys. zł.

Nominalnie o więcej niż 1000 zł/mkw. w dół powędrowała również wycena mieszkań z drugiej ręki oferowanych na Woli oraz w Śródmieściu, gdzie przed rokiem po raz pierwszy w historii średnia cena ofertowa przekroczyła psychologiczną barierę 20 tys. zł/mkw. Obecnie mieszkania w tej dzielnicy wyceniane są na 19,7 tys. zł/mkw. – o 6,6 proc. niżej niż rok temu. Jedyną dzielnicą, w której średnia cena ofertowa wzrosła w ujęciu rocznym jest Wawer.

Podaż w stolicy rośnie jak na drożdżach

Spadającą wycenę mieszkań z drugiej ręki należy powiązać z rosnącą ofertą na warszawskim rynku - zarówno wtórnym jak i pierwotnym. W kwietniu w stolicy byliśmy bowiem świadkami największej w historii liczby ofert sprzedaży mieszkań (blisko 28,8 tys.).

W ujęciu rocznym wzrost wyniósł 39 proc. a nominalnie ponad 9 tys., przy czym ofert przybywa niemal nieprzerwanie od listopada 2023 r., gdy liczba mieszkań oferowanych na sprzedaż spadła poniżej 14 tys.

Szczyt daleko w tyle, ale wciąż znacznie drożej niż przed „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”

Jeśli jednak na stawki w stolicy (podobnie jak w innych największych polskich miastach) spojrzymy w ujęciu dwuletnim, a więc uwzględniającym wzrost cen spowodowany „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” łatwo dostrzeżemy dwucyfrowe wzrosty.

W takim odniesieniu przeciętne kwoty wpisywane ogłoszeniach sprzedaży wzrosły od 15 proc. w Wilanowie, Śródmieściu i na Żoliborzu przez ok. 25 proc. na Woli i Pradze-Południe po 31,5 proc. w Wawrze.

Sprzedający schodzą z ceny

Jako że mówimy o średnich cenach ofertowych, warto wspomnieć o jeszcze jednym, a mianowicie negocjowaniu cen mieszkań. Jak wynika z danych Metrohouse i Credipass, w ujęciu rocznym jedynie w Warszawie przeciętne możliwości negocjacyjne pozostały na zbliżonym poziomie (+0,1 pp. r/r) i w I kw. 2025 r. wyniosły 1,4 proc.

Dodatkowo z kwartału na kwartał zwiększa się różnica pomiędzy pierwszą stawką wpisaną w ogłoszeniu o sprzedaży a ostateczną. W I kw. 2025 r. wspomniana różnica w Warszawie wyniosła 5,7 proc.

MKZ

Źródło: