To koniec lex deweloper. Ekspert tłumaczy, czego teraz potrzebuje Polska

2 dni temu 2

Reklama 3 tysiące złotych na miesiąc.

TYLKO U NAS

2025-06-29 14:00

publikacja
2025-06-29 14:00

Ani lex deweloper, ani zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI) nie zastąpią systemowego podejścia do planowania przestrzennego – ocenił w rozmowie z PAP prezes Towarzystwa Urbanistów Polskich Tomasz Majda. Przepisy specustawy wygasają z końcem tego roku; pojawiają się pierwsze wnioski dot. ZPI.

To koniec lex deweloper. Ekspert tłumaczy, czego teraz potrzebuje Polska

Specustawa mieszkaniowa, nazywana też lex deweloper, weszła w życie w połowie 2018 r. Jej celem było ułatwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych. Wnioski na jej podstawie rozpatrywane będą tylko do końca tego roku.

Prezes Towarzystwa Urbanistów Polskich (TUP) Tomasz Majda w rozmowie z PAP ocenił, że pomysł specustawy, pierwotnie krytykowany, został ostatecznie „ucywilizowany” na poziomie samorządów. Największym brakiem lex deweloper - według Majdy - było odejście od udziału społeczności lokalnej w wypracowywanych rozwiązaniach.

„To bardzo często doprowadzało do konfliktów pomiędzy społecznościami lokalnymi a inwestorami. Te konflikty są nie do uniknięcia przy planowaniu, zawsze zderzamy się z różnymi potrzebami. Ustawowe wyrzucenie etapu, w którym musimy uzgodnić swoje wersje, zrekompensować komuś straty albo wyjaśnić nieporozumienia, to był ewidentny błąd tej ustawy” - stwierdził.

Jak dodał, te braki naprawione zostały poprzez wewnętrzne instrukcje samorządów, które umożliwiały partycypację mieszkańców podczas rozpatrywania wniosków na podstawie lex deweloper. Majda podał przykład Warszawy, gdzie odbywały się dyskusje na miejscu planowanej inwestycji, w której wraz z okolicznymi mieszkańcami wypracowywano prototypy rozwiązań.

Ocenił równocześnie, że lex deweloper spełnił swoje główne zamierzenie i doprowadził do zwiększonej liczby inwestycji mieszkaniowych. Zastrzegł jednak, że tego typu punktowe inwestycje, oderwane od polityki przestrzennej, wywołują „zagrożenie dla miasta jako takiego”; pozostawiają okoliczną infrastrukturę niedostosowaną do zmienianego obszaru.

Zdaniem prezesa TUP nie ma potrzeby przedłużania zapisów specustawy mieszkaniowej, o ile na szeroką skalę stosowane będą zintegrowane plany inwestycyjne. Jak dodał, pierwsze wnioski na podstawie ZPI już są procedowane przez samorządy.

Zintegrowane plany inwestycyjne zostały wprowadzone w 2023 r. i mają zastąpić przepisy lex deweloper. W ramach ZPI inwestor proponuje nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub zmiany do obecnie istniejącego planu. W przeciwieństwie do lex deweloper ZPI stosować można do dowolnych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych. Inwestor ponosi koszty przygotowania nowego planu; negocjuje ponadto z samorządem inwestycje towarzyszące, które są następnie podstawą sporządzenia umowy urbanistycznej pomiędzy wnioskodawcą a gminą.

Zdaniem Majdy ZPI pozostawia inwestorom większą dowolność w kształtowaniu ostatecznej wersji inwestycji. W ramach lex deweloper procedowany był bowiem konkretny projekt urbanistyczno-architektoniczny; ZPI to natomiast zapisy do planu zagospodarowania, które „można interpretować przestrzennie na różny sposób”.

Jednocześnie prezes TUP zauważył, że ZPI lepiej nadają się do budowy „wielofunkcyjnych fragmentów miast” ze względu na dowolny, a nie tylko mieszkaniowy charakter inwestycji realizowanych na ich podstawie.

Choć ZPI zakładają w większym stopniu proces konsultacji społecznych procedowanych planów, zdaniem Majdy wciąż zostaje utrzymana nierównowaga w tym zakresie na korzyść inwestora, podobnie, jak miało to miejsce w przypadku lex deweloper. Przygotowanie projektu planu leży po stronie inwestora.

„To jest pewne zagrożenie. Nie ma wstępnej fazy rozpoznania potrzeb lokalnych, bo to deweloper reprezentuje te potrzeby lokalne. Proces partycypacji jest skrócony” – zauważył Majda.

W ramach ZPI inwestor, podobnie jak w przypadku lex deweloper, jest zobowiązany do realizacji inwestycji towarzyszących, czyli infrastruktury publicznej, np. drogi czy chodnika. Zakres tych inwestycji jest negocjowany z samorządem i zapisywany w umowie urbanistycznej, będącej częścią ZPI.

Realizację inwestycji towarzyszących prezes TUP ocenił jako „rozwiązanie protetyczne”. Jak zauważył, inwestor bierze na siebie koszt przygotowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz inwestycji towarzyszących. Odciąża to finansowo samorządy, jednocześnie jednak nie niweluje wszystkich kosztów społecznych związanych z prywatną inwestycją. Majda stwierdził, że „do systemu planowania przestrzennego wciąż nie ma wprowadzonych narzędzi ekonomicznych”.

„Politycy z jakiegoś powodu nie chcą mieć sprawnego a jednocześnie sprawiedliwego społecznie systemu planowania przestrzennego, a ten brak systemu dobija samorządy ekonomicznie. Szukamy więc jakichś protez, które pozwolą nam jeszcze poegzystować” – ocenił Majda.

Jak dodał, brak narzędzi ekonomicznych - np. podatku katastralnego - w systemie planowania powoduje, że wielu samorządów nie stać już na realizację pewnych inwestycji, które narzucają im ustawy. „W tej sytuacji rząd wyciąga pewną rękę, by nie naprawiając systemu planowania, nie dobić tych samorządów” – ocenił Majda.

Specustawa mieszkaniowa, nazywana też lex deweloper, weszła w życie w połowie 2018 r. Jej celem było ułatwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych; na podstawie lex deweloper inwestor, za zgodą rady gminy, mógł nie uwzględniać zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przy realizacji inwestycji, a dla szeregu terenów nie brać pod uwagę również studiów gmin. Wnioski na podstawie lex deweloper rozpatrywane będą tylko do końca tego roku. (PAP)

bsk/ pad/ jpn/