Rosną ceny budowy i remontów. Suma ubezpieczenia domu lub mieszkania może mocno pójść w górę?

1 dzień temu 3

Reklama 3 tysiące złotych na miesiąc.

Jakim jesteś inwestorem? Sprawdź, czy działasz jak Warren Buffett

2025-06-15 11:24

publikacja
2025-06-15 11:24

W ostatnich latach (zwłaszcza dwóch) o inflacji mówiło się sporo. Wyraźnie wzrosły ceny dóbr konsumpcyjnych, płace oraz… ceny metrażu i koszty budowy oraz remontów. Te dwie ostatnie zmiany powinny mieć istotny wpływ na wartość domów i mieszkań w nowo zawieranych umowach ubezpieczeniowych.

Rosną ceny budowy i remontów. Suma ubezpieczenia domu lub mieszkania może mocno pójść w górę?

Tempo zmian na rynku nieruchomości i rynku budowlanym w bieżącej dekadzie było tak szybkie, że osoby ubezpieczające swoje lokum według wartości sprzed 3 - 4 lat, ryzykują spore niedoubezpieczenie domu lub mieszkania, które może zemścić się w razie poważniejszej szkody. Sytuację analizują eksperci multiagencji ubezpieczeniowej Unilink, przedstawiając ciekawe dane z rynku budowlanego oraz mieszkaniowego.

Przez 4 lata używany metraż podrożał o ok. 60%

Osoby bliżej niezainteresowane rynkiem mieszkaniowym, mogą nie zdawać sobie sprawy ze skali zmian, które zachodziły na tym rynku w minionej dekadzie i ostatnich latach. Warto zatem w ramach przykładu podać statystyki GUS na temat średniej ceny 1 mkw. sprzedanych lokali mieszkalnych z całej Polski. Taka średnia stawka za 1 mkw. używanego mieszkania w kolejnych latach zmieniała się następująco:

2010 r. - 4 069 zł
2011 r. - 4 039 zł
2012 r. - 3 721 zł
2013 r. - 3 697 zł
2014 r. - 3 752 zł
2015 r. - 3 911 zł
2016 r. - 3 990 zł
2017 r. - 4 143 zł
2018 r. - 4 468 zł
2019 r. - 4 840 zł
2020 r. - 5 276 zł
2021 r. - 5 903 zł
2022 r. - 6 984 zł
2023 r. - 7 676 zł

Na analogiczne dane GUS dotyczące 2024 roku niestety musimy jeszcze poczekać. Prawdopodobnie pokażą one mniejszą zmianę niż ta, która dotyczyła roku 2023. Nie zmienia to faktu, że wartość rynkowa nieruchomości mieszkaniowych mocno wzrosła w ostatnich latach. „Jeżeli chodzi o lata 2020 - 2023, to typowe używane mieszkanie z Polski podrożało prawie o 60% w przeliczeniu na 1 mkw. Średnioroczne tempo zmian było więc bardzo wysokie” – zwraca uwagę Andrzej Prajsnar, ekspert multiagencji ubezpieczeniowej Unilink.

W niektórych ośrodkach miejskich zmiany średnich transakcyjnych cen używanego metrażu okazały się większe od ogólnokrajowej średniej (przykłady zmian z lat 2020 - 2023: Wrocław - 69%, Kraków - 60%). Z punktu widzenia właścicieli wielu nieruchomości mieszkaniowych, ważniejszym kryterium jest jednak wartość odtworzeniowa i takie podejście wydaje się jak najbardziej słuszne. „Po sprawdzeniu statystyk widzimy, że koszty odtworzenia domów i lokali również bardzo mocno wzrosły w ostatnich latach” – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert Unilink.

Wzrost kosztów odtworzeniowych: co mówią dane?

Jeżeli chodzi o wartość odtworzeniową domu lub mieszkania, to trzeba przypomnieć, że pod tym pojęciem rozumiemy sumę kosztów potrzebnych do przywrócenia ubezpieczonego mienia do stanu nowego (nieulepszonego). Wartość odtworzeniowa może być definiowana w ogólnych warunkach ubezpieczenia (OWU), na przykład jako: wartość odpowiadająca kosztom remontu lub odbudowy w tym samym miejscu, z uwzględnieniem dotychczasowej technologii, konstrukcji i standardu wykończenia przy zastosowaniu dotychczasowych wymiarów i materiałów.

„To bardzo ważne, aby zwracać uwagę od jakiej wartości mamy podaną sumę ubezpieczenia (SU) w polisie. Obok wartości odtworzeniowej, dla starszych budynków może zostać zastosowana wartość rzeczywista, która jest mniejsza niż odtworzeniowa ze względu na zużycie budynku. Pamiętajmy również, aby zawsze poinformować swojego agenta o przeprowadzonych remontach generalnych, mogą one bowiem istotnie wpłynąć na zmianę wyceny wartości nieruchomości” – podkreśla Jolanta Dziadowiec, ekspertka Unilink.

Informacje napływające z rynku budowlanego sugerują, że w ostatnich latach wartość odtworzeniowa nieruchomości mieszkaniowych również mocno wzrosła. Trudno się dziwić, bo te same zmiany kosztowe oddziaływały na podwyżki cen metrażu. O zmianach kosztowych w budownictwie sporo może nam powiedzieć niedawno opublikowany raport firmy CAS pod tytułem „Raport o kosztach w budownictwie 2016-2024”[i]. Z jego lektury dowiadujemy się, że pomiędzy I kw. 2015 r. oraz III kw. 2024 r. przeciętne koszty wznoszenia budynków wzrosły o 101%. Bardzo duże zmiany były widoczne również w krótszej perspektywie czasowej. Weźmy pod uwagę na przykład następujące okresy:

III kw. 2018 r. - III kw. 2024 r. - wzrost kosztów budowy o 60%
III kw. 2019 r. - III kw. 2024 r. - wzrost kosztów budowy o 54%
III kw. 2020 r. - III kw. 2024 r. - wzrost kosztów budowy o 51%
III kw. 2021 r. - III kw. 2024 r. - wzrost kosztów budowy o 31%
III kw. 2022 r. - III kw. 2024 r. - wzrost kosztów budowy o 10%
III kw. 2023 r. - III kw. 2024 r. - wzrost kosztów budowy o 5%

„Powyższe statystyki uwzględniają koszty wznoszenia wszystkich budynków (nie tylko mieszkalnych). W dalszej części artykułu prezentujemy informacje dotyczące wyłącznie budynków mieszkalnych, czyli domów i bloków” – podkreśla Andrzej Prajsnar.

Lata 2021 - 2023 to lawinowy wzrost kosztów budowy

W kontekście zmian kosztów budowy można również odwołać się do danych firmy Sekocenbud. Te statystyki służą między innymi do przygotowywania kosztorysów, obliczania planowanych kosztów robót budowlanych i szacowania nieruchomości. Informacje publikowane przez Sekocenbud wskazują, że w IV kw. 2023 r. koszty budowy względem IV kw. 2013 r. były większe o:

84% - wynik dla domów jednorodzinnych,
80% - wynik dotyczący budynków wielorodzinnych.

Należy podkreślić, że prawie dwie trzecie tej skumulowanej zmiany przypadają na okres od połowy 2021 r. do końca 2023 r. To kolejna informacja, która potwierdza, jak ważne jest dostosowywanie sumy ubezpieczenia domu do inflacji budowlanej. Niedoubezpieczenie domu lub mieszkania spowodowane przez inflację może być spore nawet wtedy, gdy właściciel jako sumę ubezpieczenia przyjmuje wartość swojego lokum z początku bieżącej dekady. „Sytuacji nie zmienia fakt, że w 2024 r. ceny materiałów budowlanych były stabilne, a drożała głównie robocizna” – dodaje Andrzej Prajsnar.

Jak bardzo powinna zatem wzrosnąć suma ubezpieczenia?

Dostosowanie sumy ubezpieczenia domu do inflacji, wzrostów cen metrażu oraz podwyżek kosztów budowy jest kluczowe zwłaszcza w kontekście dużych szkód. Jeżeli zniszczenia budynku są rozległe, to może się okazać, że zbyt niska suma ubezpieczenia domu lub mieszkania nie pokryje całości strat. W związku z powyższym, zasadne wydaje się pytanie, o ile procent zwiększyć ubezpieczenie domu lub mieszkania. Dość często pojawiają się także pytania internautów o to, jak obliczyć koszt odtworzenia domu.

Właściwym adresatem wymienionych pytań powinien być agent ubezpieczeniowy. Między innymi dlatego, że zna on sugerowane przez ubezpieczycieli wartości nieruchomości o konkretnych parametrach. Są to oczywiście szacunki, które stanowią pewien punkt wyjściowy. Taka wartość obliczana jest zazwyczaj na podstawie ceny za 1 m²nieruchomości w ubezpieczanej lokalizacji. To pokazuję szacunkową Sumę Ubezpieczenia wskazanego przedmiotu ubezpieczenia.

W kontekście sum ubezpieczeniowych, warto pamiętać o jeszcze jednej kwestii. „Przykładowo Ergo Hestia, w swoim produkcie Ergo 7, posiada możliwość dokupienia klauzuli tzw. prewencyjnej sumy ubezpieczenia nieruchomości. Polega ona na tym, że w szkodach związanych z całkowitym zniszczeniem domu lub mieszkania, gdy wartość odtworzeniowa domu lub wartość rynkowa mieszkania w chwili powstania szkody jest wyższa niż ta sama wartość ustalona w dniu zawarcia umowy ubezpieczenia, zastosowanie tej klauzuli zwiększa SU nieruchomości o 15 %” – podsumowuje Jolanta Dziadowiec.

[i] Źródło: https://publikacje.caservices.pl/ZNE6EJ

Źródło: