Powierzchnia biologicznie czynna. Problem samorządów i deweloperów?

Samorządy chcą samodzielnie ustalać wysokość wskaźników w planach ogólnych, w tym również tych dotyczących powierzchni biologicznie czynnej. W piątek swoje poprawki w tej sprawie zgłosiły do rządowego projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Narzucone „odgórnie” wartości wskaźników często nijak mają się do realiów poszczególnych gmin. Co prawda, można je obniżyć, jednak przepisy umożliwiające taką „taryfę ulgową” są niejasne. Samorządy i prawnicy biją na alarm. Może dochodzić do kolejnych unieważnień planów ogólnych. Takie sytuacje sparaliżowałyby nie tylko proces zabudowy nieruchomości i realizację inwestycji, ale także całą gospodarkę.

Problem z powierzchnią biologicznie czynną ma m.in. Warszawa, która pracuje nad jednym z największych planów ogólnych w Polsce.

Ministerialne wskaźniki a plany ogólne

Wskaźniki określa załącznik nr 1 do rozporządzenia ministra rozwoju i technologii w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (Dz.U. z 2023 r. poz. 2758 ze zm.).

Zgodnie z nim minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w strefie planistycznej wynosi 30 proc., a w przypadku zabudowy śródmiejskiej – 20 proc. Wskaźnik ten można obniżyć, gdy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan przewidujący niższe wartości niż 30 proc. lub 20 proc. W takiej sytuacji dopuszcza się dostosowanie do najwyższego wskaźnika z planu miejscowego, np. jeśli wynosi on 15 proc., można obniżyć go właśnie do tego poziomu. W praktyce jednak rozwiązanie to dobrze wygląda jedynie na papierze.

Warszawa w opałach: groźba unieważnienia planu ogólnego

Problem ze wskaźnikami powierzchni biologicznie czynnej może mieć m.in. Warszawa.

– Plan ogólny Warszawy, jeżeli zostanie uchwalony w takim kształcie, w jakim jest teraz, może zostać unieważniony. Projekt planu ogólnego stolicy jest bardzo szczegółowy, obejmuje prawie 16 tys. stref planistycznych. Miasto próbowało bowiem uwzględnić wyjątki wynikające z miejscowych planów, aby skorzystać z możliwości obniżania powierzchni biologicznie czynnej tam, gdzie jest to uzasadnione. Choć takie działanie jest zrozumiałe i uzasadnione, to jednak nie udało się w pełni wyznaczyć takich stref, co stwarza ryzyko nieważności planu ogólnego – uważa Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm.

O co konkretnie chodzi? Maciej Górski tłumaczy na przykładzie strefy obejmującej plac Defilad, róg al. Jerozolimskich i ul. Emilii Plater. Na tym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu Pałacu Kultury i Nauki, który przewiduje różne poziomy powierzchni biologicznie czynnej. W projektowanej w planie ogólnym strefie planistycznej 3417SW ustalono udział powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 0 proc. Tymczasem miejscowy plan obejmujący tę samą strefę przewiduje dwie jednostki planistyczne: jedną z wskaźnikiem 0 proc., a drugą z 7 proc. Zgodnie z przepisami w takiej sytuacji udział powierzchni biologicznie czynnej można obniżyć jedynie do wartości 7 proc., także w miejscach, gdzie dotychczas obowiązywało 0 proc.

Jak podkreśla mec. Górski, stref planistycznych z podobnym problemem jest co najmniej kilka.

– W innych częściach miasta próbowano obniżać powierzchnię biologicznie czynną tam, gdzie obowiązywały miejscowe plany, ale w wielu lokalizacjach nie było to możliwe z powodu braku odpowiednich dokumentów – podkreśla mec. Maciej Górski.

Ostrzega, że podobna sytuacja miała miejsce wcześniej w Pyskowicach (pierwszy uchwalony plan ogólny), gdzie fragmentaryczny problem doprowadził do unieważnienia całego planu.

DGP zapytał warszawski ratusz, czy faktycznie istnieje problem ze wskaźnikami powierzchni biologicznie czynnej. Renata Kaznowska, wiceprezydent Warszawy, nie potwierdziła, że projektowi warszawskiego planu ogólnego grozi stwierdzenie nieważności. Projekt planu został przygotowany na bazie obowiązujących przepisów. Przyznała jednak, że brak możliwości stosowania istniejących wskaźników dla budynków istniejących od lat, zwłaszcza w zakresie powierzchni biologicznie czynnej, może być kłopotliwy.

– W wielu przypadkach uzyskanie parametrów określonych w rozporządzeniu lub planie ogólnym może być niemożliwe z przyczyn od nikogo niezależnych – przyznaje wiceprezydent.

Dodaje, że Warszawa walczy w ramach Unii Metropolii Polskich o zmiany w tym zakresie, aby urealnić proces planowania i „nie wylać dziecka z kąpielą”.

Deweloperzy ostrzegają przed paraliżem inwestycji budowlanych

Podobnego zdania jest Polski Związek Firm Deweloperski (PZFD), który ostrzega przed paraliżem inwestycji.

– Wprowadzamy reformę w wielkim pośpiechu, a przepisy są tak niejasne, że ryzyko unieważnień sięga dziś 100 proc., wynika z doświadczenia dotychczasowych dwóch planów ogólnych, obu zakwestionowanych już na etapie wojewodów. Moim zdaniem źródłem problemu jest to, że ministerstwo narzuciło krajowe normatywy powierzchni biologicznie czynnej, po czym dodało bardzo niejasny przepis pozwalający się od nich zwolnić – uważa Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego PZFD.

Według niego niebezpieczeństwo uchylenia planu spowoduje zamrożenie inwestycji i uniemożliwi właścicielom planowanie zabudowy nieruchomości. To grozi rozchwianiem całego systemu planowania, a konsekwencje dotkną nie tylko deweloperów, ale całą gospodarkę.

– Jeśli ministerstwo szybko nie przygotuje pakietu naprawczego i nie ograniczy praktyki wojewodów, którzy lekką ręką unieważniają plany, dojdzie do paraliżu. Czy dla deweloperów to problem? Oczywiście. Zamrożenie inwestycji to szerszy problem funkcjonowania miast w Polsce. Dotknie także zwykłych ludzi, którzy chcą budować domy jednorodzinne tam, gdzie plan to dopuszcza. Teraz grozi nam fala uchyleń i zaskarżeń w sądach – ostrzega dyrektor Leszczyński.

Wtóruje mu mec. Maciej Górski. – Obecne przepisy ograniczają elastyczność w planowaniu miejskim i mogą uniemożliwić inwestorom pełne wykorzystanie potencjału działek. Moim zdaniem nie można mieć pretensji do Urzędu m.st. Warszawy ani za to, że plan ogólny jest tak szczegółowy, ani za drobne błędy, które się zdarzyły. Chodzi natomiast o to, aby zamiast funkcjonować w absurdalnej rzeczywistości narzuconej przez niedopracowane przepisy, doprowadzić do ich zmiany, w szczególności w zakresie rozporządzenia dotyczącego projektu planu ogólnego. Dzięki temu gminy mogłyby ustalać niższy udział powierzchni biologicznie czynnej tam, gdzie jest to konieczne. Jeżeli do tego nie dojdzie, może grozić nam paraliż inwestycyjny: plany ogólne będą mogły być uchylane, a gminy stracą możliwość efektywnego wykorzystywania przestrzeni – akcentuje mec. Górski.

Plany ogólne. Samorządy chcą autonomii w ustalaniu wskaźników powierzchni biologicznie czynnej

Unia Metropolii Polskich oraz Związek Miast Polskich chcą jak najszybciej rozwiązać ten problem. W piątek na posiedzeniu sejmowych komisji, w trakcie którego odbyło się I czytanie rządowego projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, samorządowcy zgłosili poprawki, m.in. w zakresie stref biologicznie czynnej. Przejął je Ryszard Petru (Polska 2025).

– Chcemy większej autonomii. Proponujemy, aby same samorządy decydowały o wysokości wskaźników, także odnośnie powierzchni biologicznie czynnej. Dzięki temu będziemy mogli uwzględniać lokalne uwarunkowania – tłumaczy Marek Wójcik, ekspert ZMP, w rozmowie z DGP.