Podział domu jednorodzinnego – jak to zrobić krok po kroku?

3 miesięcy temu 55

2025-07-19 06:00

publikacja
2025-07-19 06:00

Z roku na rok rośnie zainteresowanie dzieleniem większych nieruchomości na mniejsze, niezależne jednostki. Podział domu jednorodzinnego na dwa lub więcej lokali może mieć różne motywacje – chęć wydzielenia przestrzeni dla dzieci lub rodziców, możliwość uzyskiwania dochodu z wynajmu, czy też przygotowanie budynku pod sprzedaż części nieruchomości. Choć rozwiązanie to może się wydawać proste, w praktyce wymaga dokładnego planowania, spełnienia formalnych wymogów oraz dostosowania budynku od strony technicznej.

Podział domu jednorodzinnego – jak to zrobić krok po kroku?

Eksperci portalu GetHome.pl wyjaśniają poniżej, kiedy i jak można przeprowadzić taki podział oraz na co zwrócić uwagę, aby proces przebiegł sprawnie i zgodnie z przepisami.

Czy podział domu na dwa mieszkania jest możliwy?

Zacznijmy od najważniejszego: czy każdy dom jednorodzinny można podzielić? Otóż nie zawsze. Kluczowe znaczenie ma zarówno układ i stan techniczny budynku, jak i jego status prawny oraz lokalne przepisy planistyczne.

ReklamaSąsiad chwali się nową kosiarką? Ty powalcz o nowego Hyundaia. Wakacyjny wyścig zbrojeń czas zacząć!

Aby możliwe było formalne wydzielenie dwóch niezależnych mieszkań, budynek musi spełniać kilka warunków:

Każdy lokal musi posiadać kuchnię (lub aneks kuchenny) i łazienkę, czyli tzw. pomieszczenia pomocnicze umożliwiające samodzielne funkcjonowanie mieszkańców.
Powierzchnia użytkowa każdego z mieszkań nie może być mniejsza niż 25 m² (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
Wydzielone mieszkania muszą być trwałe – przegrody powinny stanowić elementy budowlane, a nie tymczasowe rozwiązania (np. ścianki z płyt).
Każdy lokal musi mieć dostęp do światła dziennego, odpowiednią wentylację oraz spełniać inne wymogi wynikające z przepisów prawa budowlanego.

Ważny jest również status prawny nieruchomości – tylko właściciel domu lub osoba z odpowiednim tytułem prawnym może wystąpić o jego podział. Jeżeli budynek jest objęty współwłasnością, konieczna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Podział tylko na dwa lokale – aktualny stan prawny

Choć domy jednorodzinne bywają przestronne i z powodzeniem mogłyby pomieścić kilka oddzielnych mieszkań, obecne przepisy prawa wprowadzają w tej kwestii istotne ograniczenia. Właściciel takiego budynku może dziś wydzielić nie więcej niż dwa samodzielne lokale mieszkalne. Wynika to z przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. 2017 poz. 1529), która doprecyzowała zasady zagospodarowania budynków jednorodzinnych.

W praktyce oznacza to, że niezależnie od powierzchni domu czy jego układu architektonicznego, możliwy jest wyłącznie podział na dwa mieszkania. Ograniczenie to wprowadzono, aby przeciwdziałać obchodzeniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza przez deweloperów przekształcających domy w nielegalne minibloki.

Wyjątek stanowią budynki, dla których pozwolenie na budowę wydano przed 11 lipca 2003 roku – tylko w ich przypadku możliwe jest formalne wydzielenie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych.

Krok po kroku – jak przeprowadzić podział?

1. Ocena techniczna budynku

Na początku warto zasięgnąć opinii architekta lub inżyniera budowlanego, czy dom nadaje się do podziału pod względem układu pomieszczeń, konstrukcji i instalacji. Sprawdzenie możliwości wykonania drugiego wejścia, niezależnych instalacji czy odpowiedniej wentylacji pozwoli uniknąć błędów projektowych i kosztownych zmian na późniejszym etapie.

2. Projekt architektoniczny

Aby przeprowadzić podział, należy zlecić przygotowanie projektu architektonicznego przedstawiającego nowy układ lokali. Dokumentacja ta musi uwzględniać:

granice lokali,
nowe ścianki działowe,
zmiany w instalacjach (elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, gazowych),
nowe wejścia do mieszkań.

Projekt musi zostać opracowany przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami.

3. Uzyskanie zgody na roboty budowlane

W zależności od zakresu planowanych prac konieczne będzie:

zgłoszenie robót budowlanych, jeżeli nie naruszamy konstrukcji budynku,
uzyskanie pozwolenia na budowę, jeśli w grę wchodzi np. wykonanie nowego otworu drzwiowego lub zmiana przegród konstrukcyjnych.

Wniosek składa się do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu.

4. Zaświadczenie o samodzielności lokali

Po wykonaniu prac należy złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego. Dokument ten potwierdza, że każdy z wydzielonych lokali spełnia wymogi lokalu mieszkalnego, zgodnie z ustawą o własności lokali. Wniosek składany jest w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Należy do niego dołączyć m.in.:

operat inwentaryzacyjny lub aktualny projekt budowlany,
rzut kondygnacji z zaznaczonymi lokalami,
opłatę skarbową.

5. Notarialne wyodrębnienie lokali

Po uzyskaniu zaświadczenia można dokonać notarialnego wyodrębnienia mieszkań. W tym celu należy sporządzić akt notarialny – w przypadku sprzedaży jednego z mieszkań będzie to umowa z nabywcą, a w przypadku pozostawienia obu lokali u dotychczasowego właściciela – jednostronne oświadczenie w formie aktu notarialnego.

Notariusz złoży następnie wniosek o założenie nowej księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu oraz dokona odpowiedniego wpisu w ewidencji gruntów i budynków.

Co trzeba zapewnić w podziale technicznym?

Podział fizyczny domu na dwa mieszkania to nie tylko formalność – wymaga on zapewnienia niezależnego funkcjonowania każdej z części:

Osobne wejścia – najlepiej, jeśli każde mieszkanie ma bezpośredni dostęp z zewnątrz lub z klatki schodowej.
Niezależne instalacje – dla każdego mieszkania należy zapewnić:
- osobne liczniki prądu, gazu i wody,
- oddzielne bezpieczniki i rozdzielnie elektryczne,
- własną wentylację i ewentualne rozdzielenie ogrzewania.
Izolacja akustyczna i ppoż. – ściany między lokalami powinny zapewniać odpowiednią izolację dźwiękową, a cały budynek powinien spełniać aktualne wymogi przeciwpożarowe.

Podsumowanie

Podział domu jednorodzinnego na dwa oddzielne mieszkania to dobry sposób na optymalne wykorzystanie nieruchomości – zarówno w celach prywatnych, jak i inwestycyjnych. Jednak ze względu na obowiązujące przepisy, proces ten możliwy jest wyłącznie do dwóch lokali mieszkalnych, chyba że budynek powstał przed 2003 rokiem. Niezbędne jest także spełnienie licznych wymagań technicznych i formalnych. Aby przeprowadzić cały proces sprawnie i zgodnie z prawem, warto skorzystać z pomocy architekta oraz doświadczonego notariusza.

Marcin Moneta

Źródło: