Mieszkanie pod wynajem na doby. Czy można na nim zarobić na kolejne?

Wynajem krótkoterminowy – zarówno pokoi, jak i apartamentów – zyskuje w Polsce coraz większą popularność. Właściciele nieruchomości, zamiast decydować się na wynajem długoterminowy z jednym lokatorem, coraz częściej wybierają model rotacyjny, gdzie co kilka dni przyjmują nowych gości, często turystów lub osoby odwiedzające daną lokalizację w celach zawodowych/biznesowych. Powodem jest potencjał wyższych zysków i elastyczność, ale też większe wymagania i ryzyko. Warto więc zadać sobie pytanie: czy taki sposób zarabiania faktycznie się opłaca i w jakich warunkach?

fot. Bartolomiej Pietrzyk / / Shutterstock

Zyskowność wynajmu – nie tylko latem

W sezonie letnim, szczególnie nad morzem czy w górach, wynajem pokoi i apartamentów cieszy się ogromnym zainteresowaniem. Przeciętna cena noclegu za dobę dla 2 osób w takim lokalu wynosi około 250 zł – to stawka orientacyjna, która może być znacznie wyższa w topowych lokalizacjach i niższa w mniej popularnych miejscach. Przy takim pułapie cenowym i wysokim obłożeniu w miesiącach wakacyjnych, właściciel jednego pokoju może uzyskać od 5 do nawet 7 tysięcy złotych brutto miesięcznie, zakładając, że lokal wynajmuje się przez zdecydowaną większość dni miesiąca.

Natomiast co z pozostałą częścią roku? Jak wyjaśniają eksperci portalu GetHome.pl, poza sezonem wakacyjnym wynajem krótkoterminowy nie zamiera całkowicie – szczególnie w dużych miastach, takich jak Kraków, Warszawa czy Wrocław, gdzie popyt na krótkie pobyty utrzymuje się przez cały rok. Goście przyjeżdżają na wydarzenia, koncerty, targi, szkolenia lub po prostu w celach turystycznych. Nawet w mniejszych miejscowościach, przy dobrej lokalizacji, można liczyć na zainteresowanie weekendowe czy świąteczne.

Jeśli poza sezonem przyjmiemy, że obłożenie wynosi 30–50% w skali miesiąca, daje to dodatkowe kilka tysięcy złotych przychodu w skali roku. W perspektywie całorocznej nawet pojedynczy pokój może więc wygenerować 25–40 tysięcy złotych przychodu rocznie, a dobrze wypromowany apartament – znacznie więcej.

Koszty prowadzenia wynajmu krótkoterminowego

Oczywiście przychody to tylko jedna strona medalu. Na opłacalność wynajmu wpływa także struktura kosztów, a te bywają znaczne. Do podstawowych należą opłaty eksploatacyjne, takie jak prąd, woda, ogrzewanie, internet czy wywóz śmieci – w zależności od zużycia i liczby gości może to być od kilkuset złotych do nawet ponad tysiąca złotych miesięcznie.

Nie można pominąć kosztów sprzątania, wymiany pościeli, środków czystości czy kosmetyków. Właściciel, który nie wykonuje tych czynności samodzielnie, musi liczyć się z kosztami pracownika lub firmy sprzątającej. Dodatkowo warto uwzględnić opłaty za pranie oraz zużycie sprzętu i elementów wyposażenia – mebli, naczyń, urządzeń.

Jeśli wynajmujemy poprzez platformy takie jak Booking.com czy Airbnb, należy doliczyć również prowizje – zazwyczaj wynoszące od 10 do 15% wartości każdej rezerwacji. Niezależnie od liczby dni wynajmu, właściciel musi także zapłacić podatek, najczęściej w formie ryczałtu 8,5% od przychodu (lub 12% po przekroczeniu 100 tys. zł rocznie). Do tego dochodzi ewentualne ubezpieczenie nieruchomości.

Mając to na uwadze, realne koszty miesięczne związane z prowadzeniem jednego pokoju lub małego apartamentu mogą sięgnąć od 1 000 do 2 000 zł miesięcznie. W przypadku pełnego obłożenia w sezonie nadal pozwala to uzyskać kilka tysięcy złotych zysku miesięcznie, a w skali roku – przy rozsądnym zarządzaniu – zachować rentowność na poziomie 40–60%.

Obowiązki wynajmującego

Decydując się na prowadzenie wynajmu krótkoterminowego, właściciel musi pamiętać o kilku ważnych obowiązkach. Przede wszystkim należy prowadzić działalność zgodnie z obowiązującymi przepisami – oznacza to m.in. konieczność opłacania podatków (ryczałt lub inna forma rozliczenia), wystawiania rachunków lub paragonów, a w niektórych przypadkach także zgłoszenia działalności do urzędu gminy lub miasta.

W przypadku oferowania wyżywienia pojawiają się kolejne obowiązki – np. konieczność zgłoszenia działalności do sanepidu. Również oferując gościom dostęp do Wi-Fi czy usług dodatkowych, warto zadbać o regulaminy, ubezpieczenia i bezpieczeństwo danych. Do tego dochodzi obowiązek zapewnienia czystości, szybkiego reagowania na problemy techniczne czy reklamacje.

Ryzyka i zagrożenia

Wynajem wakacyjny wiąże się też z realnymi ryzykami. Przede wszystkim chodzi o możliwość zniszczenia mienia – nie każdy gość zachowuje się odpowiedzialnie. W przypadku braku odpowiednich zabezpieczeń (np. kaucji czy ubezpieczenia) straty mogą być bolesne.

Ryzykiem jest też zmienność rynku – sezonowość, nieprzewidywalność turystów, wzrost konkurencji i możliwość zmian przepisów, które mogą ograniczyć wynajem krótkoterminowy w miastach (tak jak dzieje się to już w wielu krajach Europy). Dodatkowym zagrożeniem mogą być przestoje w rezerwacjach – np. w okresie międzyświątecznym lub w czasie niepogody.

Szanse i atuty wynajmu wakacyjnego

Mimo ryzyk, ten typ działalności niesie ze sobą wiele zalet:

• stosunkowo niski próg wejścia – wystarczy jedno dobrze przygotowane mieszkanie,
• duża elastyczność – można łączyć z inną pracą lub stylem życia,
• możliwość szybkiego zwrotu inwestycji,
• potencjał rozwoju – łatwo rozszerzyć działalność o kolejne lokale,
• możliwość współpracy z platformami rezerwacyjnymi (np. Airbnb, Booking.com), które zapewniają widoczność i marketing.

Gdzie najlepiej prowadzić wynajem wakacyjny?

Kluczową rolę odgrywa lokalizacja. Największe zyski osiągają właściciele nieruchomości w najbardziej pożądanych miejscach turystycznych.

Wybrzeże Bałtyku

Sopot, Gdańsk, Kołobrzeg, Ustka czy Świnoujście to klasyczne lokalizacje sezonowe, gdzie ceny w lipcu i sierpniu osiągają szczyt. Jednak poza sezonem zapotrzebowanie wyraźnie spada.

Duże miasta

Warszawa, Kraków, Wrocław i Gdańsk to przykłady lokalizacji całorocznych. W tych miastach turystyka miejska, wydarzenia kulturalne i podróże służbowe sprawiają, że lokale wynajmują się niemal cały czas. To sprawia, że zyski są niższe w sezonie, ale bardziej stabilne w skali roku.

Regiony górskie i wypoczynkowe

Zakopane, Karpacz, Bieszczady, Mazury czy Kazimierz Dolny – to miejsca atrakcyjne sezonowo, ale także zimą i w weekendy. Wynajem w takich miejscowościach daje szansę na rozłożenie zysków bardziej równomiernie w ciągu roku.

Podsumowanie

Wynajem krótkoterminowy pokoi i apartamentów może być opłacalnym źródłem dochodu, o ile jest dobrze zaplanowany i przemyślany. Przeciętna stawka noclegu na poziomie około 250 zł pozwala – przy odpowiednim obłożeniu – osiągać zadowalające przychody. Nawet przy umiarkowanym ruchu poza sezonem, szczególnie w większych miastach, wynajem może zapewnić stały dopływ gotówki.

Trzeba jednak pamiętać o kosztach, obowiązkach i ryzykach związanych z prowadzeniem takiej działalności. Kluczowe są: lokalizacja, jakość obsługi, widoczność w serwisach rezerwacyjnych i elastyczność w dostosowywaniu oferty.

Właściwie prowadzony wynajem może być nie tylko dodatkiem do pensji, ale też podstawą dobrze prosperującego, zyskownego biznesu.

Marcin Moneta

Źródło: