Kupno mieszkania od dewelopera w 2026 roku – nowe przepisy, obowiązki deweloperów i wzory umów

Podstawy prawne zakupu mieszkania od dewelopera

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym odbywa się przede wszystkim na podstawie:

• umowy deweloperskiej,
• umowy rezerwacyjnej,
• umowy przenoszącej własność (sprzedaży).

Wszystkie te umowy podlegają wymogom formalnym określonym w ustawie deweloperskiej, a deweloper ma obowiązek stosować jednolite standardy informacyjne, przekazywać prospekt informacyjny oraz działać zgodnie z zasadą rzetelności i przejrzystości wobec nabywcy.

Nowości prawne dotyczące zakupu mieszkania w 2026 roku

W 2026 roku kupujący powinni zwrócić szczególną uwagę na kilka obszarów wynikających z aktualnych regulacji i praktyki rynku:

1. Obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań i domów

Deweloperzy mają obowiązek podawania rzeczywistych cen ofertowych mieszkań i domów w materiałach sprzedażowych, na stronach internetowych i w biurach sprzedaży. Zakazane są tzw. „ceny od”, jeśli nie wskazują faktycznej minimalnej ceny dostępnej oferty.

2. Zmiany wynikające z działania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG)

DFG dalej zabezpiecza środki nabywców w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek mieszkaniowy. W 2026 roku obowiązują:

• doprecyzowane zasady wypłat z DFG,
• aktualne stawki składek,
• pełna kontrola wypłat transz z rachunku powierniczego.

3. Rozszerzone obowiązki informacyjne dewelopera

Deweloper musi zapewnić nabywcy m.in.:

• pełny prospekt informacyjny,
• wszystkie załączniki dotyczące inwestycji,
• jasne informacje o terminach, etapach i ryzykach,
• dokumentację techniczną (rzuty, standard wykończenia, materiały).

4. Klauzule niedozwolone – większa kontrola UOKiK

W 2026 roku większy nacisk kładzie się na eliminowanie klauzul, które:

• nadmiernie obciążają kupującego,
• ograniczają odpowiedzialność dewelopera,
• umożliwiają jednostronne zmiany umowy.

Wzory umów i klauzule ochronne

Wzory umów deweloperskich oraz rezerwacyjnych muszą zawierać wszystkie obowiązkowe elementy. Wśród kluczowych klauzul ochronnych warto wskazać:

• precyzyjne określenie terminu przeniesienia własności,
• zamknięty katalog dopuszczalnych zmian w projekcie,
• jasny mechanizm naliczania kar umownych po stronie dewelopera,
• obowiązek usunięcia wad w terminie,
• zobowiązanie do przekazania pełnej dokumentacji powykonawczej.

Klauzule, które powinny znaleźć się w umowie:

• gwarancja niezmienności ceny,
• zakaz jednostronnych zmian projektu,
• prawo odstąpienia w przypadku istotnych opóźnień,
• obowiązek odbioru wad i usterek w terminie,
• kary umowne dla dewelopera za opóźnienie.

Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie w 2026 roku?

Kupujący powinni w szczególności zweryfikować:

• wiarygodność dewelopera oraz historię jego inwestycji,
• sposób prowadzenia rachunku powierniczego (otwarty/zamknięty),
• wysokość składki na DFG,
• standard wykończenia i zakres prac,
• harmonogram realizacji inwestycji,
• ryzyka dotyczące opóźnień,
• prawidłowość i kompletność prospektu informacyjnego.

Porównanie umów – rezerwacyjna, deweloperska, przenosząca własność

1. Umowa rezerwacyjna – zazwyczaj odpłatna, ale podlega ograniczeniom wysokości opłaty; rezerwuje lokal na określony czas.
2. Umowa deweloperska – najważniejsza umowa, regulująca obowiązki stron, harmonogram, cenę i przeniesienie własności.
3. Umowa przenosząca własność – kończy proces; musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

FAQ

Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie od dewelopera w 2026 roku?

Na rzetelność informacji, wzory umów, klauzule ochronne, wiarygodność dewelopera i zgodność inwestycji z prospektem.

Co nowego w umowach deweloperskich?

Wzmocnione mechanizmy ochrony nabywców, obowiązek podawania realnych cen, większa rola DFG oraz eliminacja klauzul abuzywnych.

Czy umowa rezerwacyjna podlega ustawie deweloperskiej?

Tak, jeśli dotyczy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Źródła:

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695)

Komunikaty i decyzje Prezesa UOKiK dotyczące rynku deweloperskiego (2023–2025)

Materiały informacyjne Bankowego Funduszu Gwarancyjnego dotyczące DFG

https://www.gov.pl/web/finanse

https://uokik.gov.pl/