​Kredyty hipoteczne będą tańsze? Nowy wskaźnik budzi kontrowersje

• POLSTR ma zastąpić WIBOR jako nowy wskaźnik referencyjny dla kredytów hipotecznych, jednak proces ten potrwa do 2028 roku.
• Wbrew wcześniejszym zapowiedziom, kredyty oparte na POLSTR mogą być droższe i mniej przewidywalne niż te oparte na WIBOR.
• Wyższe marże i większa zmienność rat mogą sprawić, że nowy wskaźnik nie przyniesie oczekiwanych korzyści kredytobiorcom.
• Przejdź na RMF24.pl i nie przegap żadnego newsa.

W 2022 roku zapowiadano prawdziwą rewolucję na rynku kredytów hipotecznych. Nowy wskaźnik referencyjny miał być bardziej sprawiedliwy, przejrzysty i korzystny dla kredytobiorców. Premier Mateusz Morawiecki podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach zapewniał, że banki będą musiały obniżyć swoje marże, a nowa stawka referencyjna przyniesie realne oszczędności dla Polaków spłacających kredyty.

Jednak wdrożenie zmian przesunęło się w czasie. WIBOR, który funkcjonuje od blisko 30 lat, pozostanie w użyciu aż do 2028 roku. Przez najbliższe lata na rynku będą funkcjonować równolegle trzy wskaźniki: WIBOR, jego następca POLSTR oraz WIRON, który miał pierwotnie zastąpić WIBOR, lecz nie przeszedł próby czasu.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) opiera się na deklaracjach banków dotyczących kosztu pożyczania pieniędzy w przyszłości. Zawiera element prognozy i premię za ryzyko, przez co nie zawsze odzwierciedla realny koszt pieniądza.

WIRON i POLSTR to wskaźniki oparte na rzeczywistych transakcjach jednodniowych, czyli patrzące wstecz (backward-looking), a nie w przód (forward-looking) jak WIBOR. Miało to zapewnić większą przejrzystość i odporność na manipulacje. Jednak w praktyce pojawiły się problemy - zwłaszcza z WIRON-em, który okazał się zbyt szeroki i podatny na błędy wyliczeniowe. POLSTR ma być odpowiedzią na te wyzwania, ale jego wdrożenie budzi już teraz wiele wątpliwości.

Jak podkreśla money.pl, dla kredytu hipotecznego na 400 tys. zł zaciągniętego na 25 lat pokazuje, że kredyt oparty na POLSTR byłby obecnie najdroższy. Różnice w racie sięgają od 60 do nawet 160 zł miesięcznie, co w całym okresie kredytowania może oznaczać kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej do spłaty.

Eksperci podkreślają, że częstsza aktualizacja stawki POLSTR może prowadzić do większej zmienności kosztów kredytu. W okresach stabilnych stóp procentowych różnica między WIBOR a POLSTR wynosiła średnio 0,3 punktu procentowego na korzyść POLSTR, ale w praktyce banki rekompensują to wyższymi marżami.

Banki, oferując kredyty oparte na nowych wskaźnikach, podnoszą marże, by zabezpieczyć się przed ryzykiem. Przykładowo, ING Bank Śląski oferował kredyty oparte na WIRON-ie z marżą od 2,34 do 2,39 proc., czyli wyższą niż przy WIBOR-ze. To sugeruje, że podobna polityka będzie stosowana przy POLSTR.

Ekonomiści z money.pl zauważają, że wyższa marża to dla banków bufor na wypadek spadku przychodów. Duży popyt na kredyty może prowadzić do dalszego wzrostu marż, a konsolidacja sektora bankowego i alternatywne źródła dochodu ograniczają presję na ich obniżanie.

POLSTR miał być tańszy, prostszy i bardziej przejrzysty niż WIBOR. Tymczasem dla większości kredytobiorców oznacza wyższe raty i mniejszą przewidywalność domowego budżetu. Nowy wskaźnik opłaca się tylko w jednym scenariuszu - gdy stopy procentowe są wysokie i nadal rosną. W pozostałych przypadkach klienci zapłacą więcej.

Reforma, która miała przynieść ulgę, na razie przypomina eksperyment - kosztowny dla kredytobiorców i wymagający dla banków. Przed nami jeszcze kilka lat niepewności, zanim ostatecznie pożegnamy WIBOR.