"Cuda" w statystykach cen mieszkań - skąd się wzięły?

Jak uważa portal RynekPierwotny.pl, wrzesień był miesiącem „cudu” w statystykach dotyczących sprzedaży nowych mieszkań. Jan Dziekoński, Head of Market Insights, RynekPierwotny.pl uważa, że powodem tych zawirowań było wprowadzenia jawności cen, która wywołała efekty statystyczne, przez które dane o sprzedaży w trzecim kwartale mogą być zawyżone.

Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w trzecim kwartale w dużych aglomeracjach: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, deweloperzy sprzedali łącznie ok. 13,3 tys. mieszkań, co w porównaniu do poprzedniego kwartału oznacza wzrost aż o 12 proc.

Skąd tak duży skok sprzedaży

W ocenie eksperta Jana Dziekońskiego, we wrześniu deweloperzy w dużych miastach, w tym w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, pokazali sprzedaż z poprzednich miesięcy, której wcześniej nie musieli raportować. Jak za uważa Dziekoński dopiero we wrześniu - po „odkryciu kart” - dane te zostały przez nich zaktualizowane.

Drugim powodem, jak to określił RynekPierwotny, „cudu w statystykach sprzedażowych firm deweloperskich” mogła być chęć zmniejszenia przez deweloperów dostępnej oferty. Przed 11 września firmy wycofały z oferty część lokali lub oznaczyły je jako sprzedane.

– Oceniamy, że oba te zjawiska mogły podnieść sprzedaż w trzecim kwartale łącznie o ok. 700-900 lokali w siedmiu największych metropoliach. Nie zmienia to faktu, że zgodnie z naszymi przewidywaniami, popyt na mieszkania ożywił się względem drugiego kwartału – podkreśla Jan Dziekoński.

- Spodziewaliśmy się, że w trzecim kwartale popyt na mieszkania nieco się ożywi z uwagi na poprawę dostępności kredytów. Jednak nie była ona na tyle duża, żeby uzasadniało to wrześniowy „szturm” na biura sprzedaży firm deweloperskich – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W większości metropolii w trzecim kwartale odnotowano wzrost sprzedaży mieszkań. W trzecim kwartale w Krakowie sprzedano o 28 proc. lokali mieszkalnych więcej niż w poprzednich trzech miesiącach. Kolejne na liście wzrostów znalazły się: Wrocław (+21 proc.), Warszawa (+14 proc.), Łódź (+13proc.), Trójmiasto (+9 proc.) i Poznań (+4 proc.).

Jedyną dużą aglomeracją ze spadkiem były miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie sprzedaż nowych mieszkań spadła aż o 11 proc..

Spadek podaży lokali

"Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, za niepokojący z punktu widzenia potencjalnych nabywców nowych mieszkań należy uznać spadek ich podaży. W siedmiu metropoliach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w trzecim kwartale łącznie ok. 10,1 tys. mieszkań, czyli aż o 26 proc. mniej niż w drugim kwartale” – czytamy w raporcie.

Ostatni tak słaby kwartalny wynik podażowy miał miejsce w trzecim kwartale 2023 r., gdy deweloperzy nie obudzili się jeszcze z inwestycyjnego letargu, w który zapadli z powodu niskiej dostępności kredytów oraz obawy przed recesją, która mogła skutkować wzrostem bezrobocia - zauważa Jan Dziekoński.

Jak czytamy w raporcie Rynku Pierwotnego, w Warszawie w trzecim kwartale deweloperzy rzucili na rynek blisko 3,7 tys. mieszkań, czyli o 10 proc. więcej niż w poprzednich trzech miesiącach. W Poznaniu na rynek trafiło o 18 proc. mieszkań więcej, w Łodzi o 8 proc., a w Krakowie o 5 proc..

– Przy czym te wzrosty są efektem tego, że drugi kwartał był w tych metropoliach pod względem podażowym bardzo słaby - zauważa Marek Wielgo, dodając, że w pozostałych metropoliach widać już wyraźne hamowanie podaży.

W porównaniu z drugim kwartałem najbardziej podaż mieszkań skurczyła się we Wrocławiu (o 71 proc.), w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (o 64 proc.), a w Trójmieście o 56 proc..

W efekcie po raz pierwszy od dwóch lat liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów mieszkań w siedmiu metropoliach spadła. Pod koniec września było tam łącznie ok. 76,9 tys. lokali, czyli o 1 proc. mniej niż w czerwcu.

Średnia cena mieszkań

W porównaniu z końcem drugiego kwartału średnia cena metra kwadratowego lokalu wzrosła we Wrocławiu do 15,3 tys. zł, czyli o 4 proc. W Warszawie metr kwadratowy własnego M podrożał do 18,4 tys., czyli o 2 proc., a w Trójmieście do 17,2 tys. zł/m kw..

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Łodzi średnia cena metra kwadratowego mieszkań wprowadzonych we wrześniu do sprzedaży wynosiła niespełna 10,6 tys. zł za metr kwadratowy, co obniżyło średnią cenę w ofercie łódzkich deweloperów o 3 proc. do 11,2 tys. zł/m kw.

W Poznaniu średnia cena mieszkań wprowadzonych we wrześniu do sprzedaży wzrosła do 11,9 tys. zł, co pozwoliło na utrzymanie średniej ceny mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy poziom z czerwca (ok. 13,5 tys. zł/m kw.).

W Krakowie średnia cena wynosiła 16,6 tys. zł/m kw., a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,2 tys. zł/m kw.

Roczna zmiana cen mieszkań

Jak zauważa Rynek Pierwotny w swoim raporcie, Łódź jest pierwszą metropolią, w której średnia cena metra kwadratowego była we wrześniu niższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. W trzecim kwartale tego roku mieszkania w Łodzi były o 3 proc. tańsze niż przed rokiem.

O tytuł najbardziej stabilnej cenowo metropolii w 2025 r. walczą też Kraków i Poznań, gdzie zmiana średniej w okresie 12 miesięcy wynosiła we wrześniu już tylko 1 proc..

W Warszawie i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wzrost był na poziomie 3 proc., we Wrocławiu 4 proc., a w Trójmieście (a właściwie w Gdańsku), aż o 11 proc. O metropolii Trójmiejskiej Rynek Pierwotny wspominał już w poprzednich raportach. W ocenie analityków sytuacja Trójmiasta jest specyficzna ze względu na bliskość morza.

Wskaźnik wyprzedaży mieszkań

Rynek Pierwotny pyta, czy stabilizacja cen może utrzymać się także w kolejnych miesiącach? Podpowiedzią może być wskaźnik średniego czasu wyprzedaży mieszkań w ofercie firm deweloperskich.

Jak czytamy w raporcie, "w trzecim kwartale wskaźnik wzrósł już tylko w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Tam, ale też jeszcze i w Łodzi ponad dwa lata trwałaby wyprzedaż mieszkań przy założeniu, że deweloperzy nie wprowadzaliby w tym czasie kolejnych. Dodajmy, że osiem kwartałów to granica, powyżej której mówimy o nadpodaży mieszkań, co oznacza presję na spadek cen".

Z odwrotną sytuacją mamy do czynienia wtedy, gdy wskaźnik wyprzedaży nie przekracza czterech kwartałów. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia jeszcze rok temu w Trójmieście, Krakowie i Warszawie.

Obecnie w tych trzech metropoliach, ale też we Wrocławiu i Poznaniu mamy okres równowagi rynkowej, co oznacza, że mieszkania w ofercie wyprzedałyby się w czasie od roku do dwóch. Jednak przy wyprzedaży powyżej półtora roku przekroczona zostaje strefa wysokiej podaży, co oznacza to, że konkurencja na rynku mocno się zaostrza. Z taką sytuacją mamy obecnie do czynienia zwłaszcza w Poznaniu. Musimy jednak pamiętać o wspomnianym efekcie statystycznym „jawności cen”, który może ten wskaźnik zaniżać - zauważa portal.

Jan Dziekoński prognozuje, że w kolejnych miesiącach popyt na nowe mieszkania będzie się rozkręcał, ale powoli. Mimo trzech obniżek stóp procentowych (w październiku doszła czwarta), oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wciąż jest wysokie.

Źródło: RynekPierwotny.pl